百灵大富豪2018|房企融资成本陡增:中小房企面临“生死关”
作者:匿名人气:3021时间:2020-01-07 09:29:10

百灵大富豪2018|房企融资成本陡增:中小房企面临“生死关”

百灵大富豪2018,房企融资成本陡增:中小房企面临“生死关”

导读:虽然海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率的波动,但房企在资金压力下,对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

本报记者 王营 

实习生 晏思思 北京报道

“现在房企融资环境非常严峻。我们公司一个星期借了10个亿,但都是小额度高成本的短期过桥借贷。有的是两三千万一笔,有的是一两个亿一笔。但成本都很高,有些成本已经高达15%,并且设置了严苛的还款条件。如果逾期,借款方可以变卖抵押物。”一家中小房企融资负责人告诉21世纪经济报道记者。

随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。尤其是中小房企,面临严峻的生存环境。

据统计,今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元,这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%,融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划,开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计,今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰,在债务到期大潮到来之际,房企融资规模却出现收缩,考验着开发商的资金安全。

同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道紧缩,监管趋严,融资情况不容乐观。具体来看,6月房企融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,发债仍面临严峻考验;另外,6月境内银行贷款融资金额继续上涨,信托贷款金额略有下降,融资金额分别位于本月第二、第三,这意味着在发债难度增加的情况下,房企只能通过贷款方式寻求融资。

融资成本日益上涨

今年1-6月,房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。

根据WIND数据统计,截止到7月13日,今年内地房企发行的海外债券达86只,计划发行总额合计为720.07亿元,与2017年同期的207.54亿元相比增幅达246.95%;根据WIND数据统计,截止到7月13日,今年房地产企业在内地发行债券达566只,发行金额为4559.95亿元,较2017年同期上涨146.23%。2017年同期,房地产企业发行债券188只,发行金额为1851.88亿元。

21世纪经济报道记者注意到,房企融资成本日益增长。7月12日,雅居乐集团控股有限公司公告,宣布该公司本金总额为2亿美元的优先票据发行。2018年票据发行的本金总额为2亿美元,扣除包销费用、佣金及其他估计开支后,此次票据发行所得款项净额将约为1.98亿美元,发售价将为2018年票据本金额的100%,且票据将按年利率8.5%计息,每半年派息一次,自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息;7月11日,融信中国控股有限公司公告披露,公司拟发行于2021年到期的额外2.25亿美元的8.25%优先票据,且将与于2021年到期的4.25亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列。

就整体融资形势而言,据同策研究院监测,6月债权融资额为499.75亿元,占房企融资总量的98.60%,环比上月债权融资所占总融资额百分比(99.75%)下降1.15个百分点;股权融资额为7.10亿元,占总融资金额比重为1.40%,环比上月股权融资所占总融资额百分比(0.25%)上升1.15个百分点,除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资,其余均为港股上市公司执行股票期权计划。

融资成本方面,在已披露的数据中,6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%。此外,万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次,招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券,品种一实际发行规模为人民币18.4亿元,最终票面利率为5.25%,品种二实际发行规模为人民币21.6亿元,最终票面利率为4.97%。 融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%。由此可见,市场化融资渠道融资成本较高,普遍为5.5%-7.5%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率的波动,但房企在资金压力下,对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看,2018年,房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。

中小房企“生死关”

新城控股副总裁欧阳捷认为,当前,防范债务风险仍是必须打赢的一场战役,维持房地产流动性适度偏紧将是政策新常态。在上述背景下,房企融资不会轻松。

欧阳捷观察到,中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持,也没有发债的可能性,除了销售回款、部分信托和高利贷,几乎丧失了融资能力。

21世纪经济报道记者也从银行人士那里验证了欧阳捷的说法。该人士表示,目前开发商在银行这里获得贷款非常难。“要求地产前100强准入,不过就算批了也不见得有规模。”

张大伟认为,从资金情况看,目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

不过,欧阳捷认为,大房企的发债依然没有关门,尽管主要是防范房企债务违约,但实际上为房企注入了流动性,显示出并非所有房企融资都难,资源仍然会向大房企和优势房企集中,包括有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企,基金寻求与大房企的并购合作,战略投资者参与房企股权融资,大小房企融资“难”不能一概而论。

张大伟的判断是,中小房企将面临“生死关”。在2017年的国内房地产调控周期内,全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但市场的中小房企在2018年将面临全面困境,预计2018年将还会出现多宗股权融资,中小企业被兼并。

另外,值得注意的是,企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数继续攀升。同策研究院数据显示,2018年6月房企融资仍以人民币为主,美元次之、港元第三。外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下,6月呈持续下降趋势,环比5月外币融资总额93.24亿元下降51.62%,仅占比融资总额8.9%。其中,美元融资总额43.01亿元人民币(6.5亿美元),环比上月美元融资金额92.11亿元人民币下降53.31%;港元融资总额为2.10亿元人民币(2.49亿港元),占比0.41%;6月没有以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见,外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。

在融资愈发艰难之下,创新融资方式在6月呈多样化,除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持,房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。值得一提的是,6月金科股份发行的2018年度第一期资产支持票据所募集的资金已全部到账,募集金额为16亿元;另外,在租购并举的政策环境下,ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品,7月5日,由恒大发行的资产支持证券-ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会,未来将在上交所发行。(编辑:黄锴)

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